フィリピン不動産投資で失敗しないためには? 事例をもとに徹底解説

フィリピン不動産投資で失敗しないためには? 失敗事例をもとに徹底解説
投資を始める際、誰しも失敗はしたくないと思うはずです。

特にフィリピン不動産投資は、高いリターンが見込める反面、情報の非対称性が多く存在し、いくつか失敗事例が存在します。

しかし失敗事例をよく理解し、その対策を覚えておけば、フィリピン不動産投資を成功させることは十分可能です。

そこで本記事では、フィリピン不動産投資でよくある失敗事例を紹介し、その対策まで細かく解説していきます。

フィリピン不動産投資における失敗事例4選

フィリピン不動産投資における失敗事例4選
ここでは、実際にあったフィリピン不動産投資の失敗事例を4つ紹介していきます。

失敗の原因と対処法も紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

フィリピン不動産を扱う業者が詐欺だった

事例①

Aさんはフィリピン不動産投資に興味を持ち、都内にある業者を経由してマニラの一等地にあるコンドミニアムを買うことに。

フィリピン不動産投資ではプレビルド方式を採用することが多く、完成までに残り4年を要するということですが、価格や立地条件の良さから購入へ踏み切ります。

当初、業者からは「年30%以上の利回りが期待できる」「物件価格は年々上昇しているためキャピタルゲインも狙える」といわれ期待を膨らませます。

しかし購入から3年後、突如購入窓口の業者から、「物件の売れ行きが思わしくなく、建設が中止となりました。建設再開の見込みも立っておりません。」と、連絡が入ります。

結局Aさんは購入時に支払った販売手数料320万円と、3年間の積立金約200万円が返ってくることなく投資は失敗に終わりました。

Aさんはその後、業者に「いつ建設が再開されるのか?」と度々連絡を入れましたが、ある時を境に突如業者と連絡が取れなくなります。

調べた結果、この業者は物件を扱っておらず、フィリピン不動産投資がプレビルド方式であることをいいことに、他の投資家に対しても同じような話をしていたとのことです。

Aさんのフィリピン不動産投資が、失敗に終わってしまった原因を以下で挙げてみます。

失敗の原因
  • 業者の販売実績を調べなかった
  • 業者の話を鵜呑みにしてしまった
  • 建設の進捗を把握しなかった

フィリピン不動産投資の最初の壁が、物件を扱う販売業者選びです。多くの業者は、フィリピン現地のデベロッパーと提携していることが多いです。

このような業者は日本にありながら、現地のデベロッパーと密に連携をとり、建設の進捗報告や現地ツアーを開催してくれることも。

しかしAさんの場合、業者の上手い話に乗せられてしまい、販売実績やフォロー体制を調べずに購入に踏み切ったことで、最悪の結果を招いてしまいました。

フィリピン不動産投資を始める前に、業者の実態を把握し、これまで販売してきた実績や建設の進捗、リスクなど事前に確認しておきましょう。

フィリピン人のニーズにあった内装ではなかった

フィリピン不動産投資では内装や家具、家電までこだわることが失敗しない秘訣

事例②

Bさんは4年前に、プレビルドでフィリピンマニラにある物件を購入しました。無事に物件が完成し、引き渡しも受けます。

フィリピン不動産投資で、物件の引き渡しを受ける時は、内装工事はなしに近い状態です。そのため引き渡しを受けた後に、自分で業者に依頼して内装を整えます。

ところがBさんは、物件が無事に引き渡しを受けたことに満足し、内装に関してはお金をかけないと決めてしまいました。またBさんは、シンプルなデザインのインテリアを好む傾向があり、自分の好みに合わせたインテリアにします。

そして、いざ入居募集を開始してみると、想定を大きく下回る問い合わせで、入居者がなかなか決まらず1年以上が過ぎてしまいました。

Bさんはその後も待ち続けましたが、結局入居者が決まらず、売却を検討することに。

それではBさんのフィリピン不動産投資における失敗原因を挙げてみます。

失敗の原因
  • 内装費用にお金をかけなかった
  • 自分好みの内装にしてしまった
  • 必要な家具家電を用意していなかった

フィリピン不動産投資は、日本の不動産投資と異なり、物件の引き渡し後に内装を整えた後、オーナーが家具家電を揃えます。

今回の事例でいえば、Bさんが内装にお金をかけない、と決めたことに失敗の原因があります。フィリピン不動産投資では、立地や共用設備、間取りなどに気を取られてしまい、内装に関しては後回しというオーナーさんも少なくありません。

さらにBさんは、内装を自分の好みで判断してしまいます。そもそも日本人や欧米人は、シンプルなインテリアを好み、一方でフィリピンや中華系の人は派手なインテリアを好みます。

つまり、Bさんが仕上げた内装が現地の人に好まれず、入居者が決まらなかったと考えられます。

また、フィリピン不動産投資では、物件のオーナーが家具家電を用意して貸し出すことが一般的です。必要な家具家電が備わっていなければ、入居者も集まりません。

日本の不動産投資と異なり、フィリピンならではのルールがある点を理解しておきましょう。

物件の引き渡しが遅れる

事例③

Cさんは日本のフィリピン不動産を扱う代理店を通じ、コンドミニアム1部屋を6年前に購入しました。

このコンドミニアムはプレビルド方式であるため、完成までに4年程度の時間を要することを、事前に代理店から聞いていました。

そして迎えた4年後。物件の建設進捗を聞いたところ、遅れが生じているとのこと。Cさんも建設の遅れは、プレビルド方式では起こりうると承知でした。

結局、完成予定から2年も遅れ、購入から6年経ってやっと引き渡しを受けました。

フィリピン不動産投資は「プレビルド方式」が採用されることが多く、建設がこれから始まる、または建設途中の段階で物件を購入します。

つまり、途中で建設がストップする「竣工リスク」を追うことになります。

Cさんもこのことについては理解していたのですが、完成予定より2年も遅れての物件引き渡しとなりました。それでは、Cさんのフィリピン不動産投資における失敗原因を挙げてみます。

失敗の原因
  • 代理店に建設の進捗を確認しなかった
  • デベロッパーについて確認しなかった

フィリピン不動産投資は、日本の代理店を通じて購入することがほとんどです。しかし代理店によってサポート体制は大きく異なり、購入までは紳士的、その後はフォローなしという場合もあります。

それでも代理店の中には、丁寧に建設の進捗を画像付きで報告してくれるなど、投資家に寄り添ったサポートをしてくれるところも。残念ながらCさんが契約した代理店は、このような手厚いサポートはなかったようです。

さらに、建設に携わるデベロッパーを調査しなかったことも失敗の原因です。デベロッパーを調べる上で、重要なことは「過去に引き渡しが遅れたことはないか?」です。

プレビルド方式のフィリピン不動産投資だからこそ、デベロッパーの実績はよく調査しておきましょう。

物件価格が下落した

フィリピン不動産投資では物件価格の下落リスクも存在する

事例④

Dさんは高い経済成長率と堅調な人口増加率を踏まえ、5年前にフィリピン不動産投資を始めました。物件購入から引き渡しまでにかけて、物件価格が上昇していくと考えていました。

しかし、完成時になると物件価格は大きく下落。

当初は完成と同時に売却を考えていましたが、物件価格が下落したため、このまま保有することにします。

しかしDさんが物件を購入したエリアは、大規模な開発が進むエリアでもなく、人口流出が著しいエリアでした。

Dさんのように、フィリピン不動産投資をキャピタルゲイン狙いで始める人も多いと思います。

確かに、日本の不動産投資に比べてキャピタルゲインが狙いやすいのですが、どのエリアの物件でも値上がりするとは限りません。今後人口が増えるエリア、大規模な開発が予定されているエリア、新駅ができるエリアなどに絞り込む必要があるでしょう。

ここでDさんのフィリピン不動産投資における失敗原因を挙げてみます。

失敗の原因
  • エリア選定を慎重に実施しなかった
  • インフラ整備状況をチェックしなかった

フィリピンはまだ開発途上の国です。都心部であっても、日本では当たり前にあるものがない場合もあります。

特にインフラの整備状況は、フィリピン不動産投資では要チェックポイントです。

たとえば、マニラ周辺では「メトロサブウェイ」という、大規模な地下鉄の建設計画があります。地下鉄が完成すれば、沿線人口は増えることが予想され、それに伴い土地の値段や物件価格の上昇が期待できます。

このように、購入前は、物件の所在地がどのようなエリアなのか、必ずチェックしておきましょう。

フィリピン不動産投資で失敗しないための対策

フィリピン不動産投資で失敗しないための対策
それでは以下で、フィリピン不動産投資で失敗しないための対策を紹介していきます。ここでは以下の4つのポイントを挙げてみました。

4つのポイント
  1. 業者選びを慎重に
  2. 物件のターゲット層を明確にする
  3. 出口戦略を考えておく
  4. デベロッパーにも注目する

以下で詳しく説明していきます。

業者選びを慎重に

先ほども少し触れましたが、日本からフィリピン不動産に投資する場合は、代理店やエージェントなど、業者を通じて契約します。その際に、業者選びは慎重に行いましょう。

悪質業者と契約しないことはもちろんですが、代理店やエージェントがどのデベロッパーと提携しているかをチェックしてくことが大切です。

初めてフィリピン不動産投資をするのであれば、なるべく大手デベロッパーである「DMCI Homes」「アヤラランド」「SMDC」など、歴史と実績があるデベロッパーと提携していると理想です。信頼と実績がある大手デベロッパーであれば、竣工リスクを抑え、立地条件が良い物件を見つけやすくなります。

こちらについては、代理店の公式サイトでも確認できますし、特に記載がなければ契約する前に担当者に聞いておきましょう。

物件のターゲット層を明確にする

フィリピン不動産投資で失敗しないためには、物件のターゲット層をチェックしておく
不動産投資で大切なポイントでもありますが、購入対象物件のターゲット層を把握しておきましょう。

極端な例ですが、中流層以下の人が多く住むエリアの高級タワーマンションを購入しても、入居者が集まる可能性は低くなります。購入対象物件の周辺に住む人の「平均年収」や「年齢層」は、必ず把握しておきましょう。

また、フィリピン不動産投資を始める際、ターゲット層を現地の外国人駐在員にする場合があります。もちろん、このような戦略もいいですが、やはり現地の人に受け入れられた方が入居率の安定に繋がります。

仮に外国企業が撤退することになれば、外国人駐在員からの需要が減る可能性は高まります。

ターゲット層を明確にしておくことは、フィリピン不動産投資において、失敗しないための重要な要素であると覚えておきましょう。

出口戦略を考えておく

どのような投資でもいえることですが、お金を投じるだけで満足してはいけません。大事なことは、最終的にフィリピン不動産投資で何を求めるかです。

フィリピン不動産投資をはじめる理由として最も多い理由は、キャピタルゲイン(値上がり益)を狙うことだと思います。ではどのような点に注目すれば、フィリピン不動産投資でキャピタルゲインを狙えるのでしょうか?

その答えを述べるのであれば、今後値上がりが見込まれるエリアの物件を購入することです。具体的には、すでに盛り上がっているエリアよりも、これから盛り上がるエリアを選ぶことでキャピタルゲインが見込まれます。

先ほども触れたとおり、フィリピンの首都マニラでは、日本のODAでメトロサブウェイ(地下鉄)が建設中で、この周辺エリアの不動産を買うことで将来的に値上がりが期待できます。

これについては、どのような不動産投資でも同じことがいえ、鉄道が新しく通る、ショッピングモールなど大型商業施設ができる、など不動産投資の成功の秘訣は周辺環境に依存します。

フィリピン不動産投資で失敗しないためには、このような情報を投資する前に仕入れておくことが大切です。

なお、フィリピンの優良物件(コンドミニアム)を見つけるポイントについて、別ページで詳しく解説しています。フィリピンで、今注目のエリアも紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

>>フィリピンのコンドミニアムはいくらで買える? 優良物件に出会える方法も解説

フィリピン不動産投資で失敗しないためにはデベロッパーにも注目する

フィリピン不動産投資ではデベロッパー選びも大切
繰り返しになりますが、購入を検討する物件が、どのデベロッパーが開発に携わるかも大切なポイントです。

デベロッパーによって、物件の質や納期を守る意識も違えば、中にはインフラ整備を手掛けている場合もあります。インフラ整備を手がけているデベロッパーであれば、今後、どのエリアで開発が行われるかを知っているため、立地条件の良い物件を扱っている可能性が高くなるでしょう。

また、フィリピンは台風により洪水が多く発生する土地です。そのため、デベロッパーが洪水対策をどう講じているかについてもチェックしておくといいでしょう。

具体的には、物件が高台に作られているか? 貯水タンクジェネレーターを設置しているか? などを事前に確認しておきます。

日本でも洪水により、マンションの電気設備が浸水し、陸の孤島に化したことがありました。電気ガスが数日間も使えないとなると、住民は困りますし、仮に一度でもこのようなことがあれば物件価格にも影響してきます。

併せて物件のセキュリティ対策もチェックしておくといいでしょう。物件のセキュリティ対策も、デベロッパーによって大きく異なります。フィリピンは比較的治安がいい国とされていますが、それでも日本に比べると懸念すべき点ではあります。

災害対策とセキュリティ対策を万全に実施している物件であれば、将来的な物件価格の値下がりも避け、フィリピン不動産投資で失敗する可能性を押さえられるでしょう。

まとめ:フィリピン不動産投資はポイントを押さえれば失敗しない

今回は、フィリピン不動産投資で失敗しない方法をお伝えしてきました。改めて、本記事のまとめをしてみます。

本記事のまとめ
  • 内装や家具家電は現地人の好みに合わせる
  • 業者(代理店)選びは慎重に
  • デベロッパーの情報もチェックする

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